Home REAL ESTATE Η North Project Real Estate σας ενημερώνει : Στην Ελλάδα τα ακριβότερα...

Η North Project Real Estate σας ενημερώνει : Στην Ελλάδα τα ακριβότερα στεγαστικά δάνεια

0

Σχεδόν διπλάσιο είναι το μέσο επιτόκιο στα νέα στεγαστικά δάνεια στην Ελλάδα, σε σύγκριση με την Ευρωζώνη, όσο περίπου και το επιτοκιακό περιθώριο. Κι αυτό, σε μια περίοδο όπου οι καταθέσεις με σχεδόν μηδενικά επιτόκια είναι περισσότερες από τα δάνεια, ενώ η υπερβάλλουσα ρευστότητα σε ημερήσια βάση που κατατίθεται με αρνητικά επιτόκια στην ΕΚΤ κυμαίνεται μεταξύ 40 και 70 δισ. ευρώ. Επίσης, αυτή την περίοδο έχει ενταθεί ο ανταγωνισμός μεταξύ των ελληνικών τραπεζών στην αγορά στεγαστικών δανείων, όπου οι εκταμιεύσεις τρέχουν με ετήσιο ρυθμό 40%, ακολουθώντας την αναθέρμανση της αγοράς ακινήτων.

Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΚΤ και της Ευρωπαϊκής Τραπεζικής Αρχής (ΕΒΑ), το επιτοκιακό περιθώριο στην Ελλάδα κυμαίνεται γύρω από τις 2,4 ποσοστιαίες μονάδες, έναντι 1,5 ποσοστιαίες μονάδες στην Ευρωζώνη. Στα στεγαστικά δάνεια, το μέσο επιτόκιο νέων χορηγήσεων στη χώρα μας κυμαίνεται στο 2,92%, έναντι 1,30% στην Ευρωζώνη. Εάν μάλιστα γίνει σύγκριση με συγκεκριμένες χώρες, θα εντοπίσουμε επιτόκια στεγαστικών δανείων κάτω του 1%, όπως στην Πορτογαλία.

Μια δεύτερη ανάγνωση διαπιστώνει έντονες διαφοροποιήσεις από χώρα σε χώρα, αλλά και σε κατηγορίες στεγαστικών δανείων εντός της ίδιας χώρας. Για παράδειγμα, στην Πορτογαλία, όπου το επιτόκιο κυμαίνεται κάτω του 1%, στα στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο έως 10 έτη, αυτό εκτινάσσεται στο 2,39%. Η Ιρλανδία ξεπερνά το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων της Ελλάδας μόνο στα τα σταθερά έως 1 έτος ή στα κυμαινόμενα. Ακόμη βλέπουμε την Ιταλία να έχει υψηλά επιτόκια, σε σύγκριση με άλλες χώρες της Ευρωζώνης.

Τι κοινό έχουν όλες αυτές οι χώρες; Χτυπήθηκαν σκληρά από τη δημοσιονομική και τραπεζική κρίση του 2008. Και παρά την εξυγίανση, το κόστος της κρίσης αυτής εξακολουθεί να αποτυπώνεται στα επιτόκιά τους. Η Ελλάδα ήδη έχει το υψηλότερο στοκ κόκκινων δανείων παρά την εντατική μείωσή τους μέσω τιτλοποιήσεων τους τελευταίους 18 μήνες. Στο πρώτο εξάμηνο του 2021, ο δείκτης κόκκινων δανείων στην Ελλάδα ήταν 14,84%, όταν στην υπόλοιπη Ευρώπη μόλις 2,32%. Και η προσπάθεια μείωσης των κόκκινων δανείων σε μονοψήφια ποσοστά μέχρι το 2022 συνεχίζεται, με το αντίστοιχο κόστος σε κεφάλαια (κόστος από τη διαφορά τιμής των δανείων κατά την τιτλοποίηση και πώληση).

Μιλώντας το Capital.gr με αρμόδια τραπεζικά στελέχη, η απάντηση εξηγεί και τις διακυμάνσεις στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων σε Πορτογαλία και Ιρλανδία, για συγκεκριμένες κατηγορίες. Το επιτοκιακό περιθώριο επηρεάζεται από τους εξής παράγοντες:

Πρώτον, ο κίνδυνος της χώρας και το κόστος κεφαλαίων (κόστος άντλησης ρευστότητας). Ο κίνδυνος αυτός μειώνεται και θα αποκλιμακωθει σημαντικά με την αναβάθμιση της χώρας σε επενδυτική βαθμίδα.

Δεύτερον, το κόστος κινδύνου, που παρά τη μεγάλη μείωση των κόκκινων δανείων, παραμένει για τις ελληνικές τράπεζες πενταπλάσιος από ό,τι στην Ευρωζώνη (2,24%, έναντι μόλις 0,52%). Το κόστος αυτό έχει να κάνει από το μεγάλο στοκ των κόκκινων δανείων, το κόστος κάλυψης μη εξυπηρετούμενων δανείων με προβλέψεις, το κόστος ρυθμίσεων και της πιθανότητας υποτροπής (από εξυπηρετούμενα σε μη εξυπηρετούμενα ή από εξυπηρετούμενα σε εν δυνάμει “κόκκινα”, τα λεγόμενα μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα). Οι προβλέψεις και οι καλύψεις σημαίνουν δέσμευση κεφαλαίων (κόστος κεφαλαίων) και περιορισμό της κερδοφορίας. Οι προβλέψεις των ελληνικών τραπεζών για τους κινδύνους από τα κόκκινα δάνεια ήταν 50,29%, έναντι 42,95% στην Ευρωζώνη.

Τρίτον, το κόστος λειτουργίας, όπως ο δείκτης κόστος προς έσοδα των ελληνικών τραπεζών είναι 83,41% ενώ στην ευρωζώνη 68,86%. Η μείωση των κόκκινων δανείων, ο τραπεζικός και ο ψηφιακός μετασχηματισμός περιορίζει το κόστος αυτό.

Τέταρτον, η κερδοφορία. Όσο μεγαλύτερη η ανάγκη για κερδοφορία, πχ για περιορισμό των ζημιών, της αναβαλλόμενης φορολογίας, δημιουργία κεφαλαίων κλπ, τόσο υψηλότερο το επιτοκιακό περιθώριο. Υπάρχει μια δύσκολη εξίσωση μεταξύ κερδοφορίας και κεφαλαίων, καθώς ισχύουν συγκεκριμένες υποχρεώσεις για τα εποπτικά κεφάλαια και συγκεκριμένη νομοθεσία για την αναβαλλόμενη φορολογία, αλλά και για το ύψος των προβλέψεων που θα καλύπτουν τα κόκκινα δάνεια και τους κινδύνους γενικότερα.

Ομοιότητες και διαφορές

Αν λοιπόν ανατρέξουμε στην κρίση του 2008 και στο ποιες τράπεζες επηρεάστηκαν και πως, τότε θα διαπιστώσουμε αρκετά κοινά χαρακτηριστικά μεταξύ ελληνικών, ιρλανδικών, ισπανικών και πορτογαλικών τραπεζών. Κοινά ως προς το χτύπημα και το πόσο αυτό παραμένει ακόμα στο κόστος λειτουργίας τους, το κόστος κινδύνου και την κερδοφορία τους. Αλλά και μεγάλες διαφορές, ως προς τον τρόπο αντιμετώπισης των προβλημάτων, την αμεσότητα (πχ οι ελληνικές τράπεζες ξεκίνησαν τις τιτλοποιήσεις πριν από 18 μήνες), το μέγεθος της αγοράς, τα δημογραφικά στοιχεία, τη ζήτηση για ακίνητα, την πιστοληπτική αξιολόγηση, τον πληθωρισμό κλπ. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι η εκτίναξη του επιτοκίου στα στεγαστικά δάνεια συγκεκριμένης κατηγορίας οφείλεται σε μεγάλο βαθμό και από την απότομη ζήτηση που προέκυψε λόγω Brexit, οταν παρατηρήθηκε μεγάλη κίνηση πληθυσμού και επιχειρήσεων στην αραιοκατοικημένη Ιρλανδία. Τα ενοίκια και οι τιμές ακινήτων που είχαν υποστεί τεράστια ζημιά κατά την κρίση, εκτινάχθηκαν εν μία νυκτί. Το ίδιο και η ζήτηση για δάνεια και για νέες κατασκευές.

Όμως, η μείωση του κινδύνου της χώρας, οι μικρότερες προβλέψεις, η μείωση του κόστους και η αύξηση της κερδοφορίας που πρόκειται να καταγραφεί από φέτος, σε συνδυασμό με τα μονοψήφια ποσοστά κόκκινων δανείων, τον τραπεζικό μετασχηματισμό και τον ανταγωνισμό, τα επιτόκια σταδιακά μειώνονται. Για παράδειγμα, πριν από την πανδημία, το 2019, το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων στην ελληνική αγορά κινούνταν άνω του 3%. Εδώ ο αντίλογος είναι ότι πριν την εκδήλωση της μεγάλης ζήτησης για στεγαστικά δάνεια, πχ τον Ιανουάριο του 2021, εν μέσω lockdown, το μέσο επιτόκιο ήταν 2,54% και εκτινάχθηκε στο 2,92% (κατά μέσο όρο) τον Αύγουστο με το άνοιγμα της αγοράς. Η απάντηση είναι ότι όλα τα επιτόκια σημείωσαν μικρή άνοδο εκείνη την περίοδο λόγω φόβων και κινδύνων για άνοδο των επιτοκίων λόγω πληθωρισμού.

Exit mobile version