23.9 C
Kifissia
Τετάρτη, 28 Σεπτεμβρίου, 2022

Η North Project Real Estate σας ενημερώνει : Πρώτα σημάδια κάμψης στην αγορά κατοικίας

Must read

Η αγοραστική ζήτηση από το εξωτερικό διέσωσε την αγορά κατοικίας στο κέντρο της Αθήνας και σε νησιά (Κυκλάδες και Αργοσαρωνικός) κατά τη διάρκεια του φετινού πρώτου εξαμήνου. Αντιθέτως, σε όλες τις υπόλοιπες περιοχές της Αττικής, όπου η ζήτηση προέρχεται κυρίως από Eλληνες αγοραστές, παρατηρείται σημαντική πτώση των συναλλαγών, δείγμα της αρνητικής ψυχολογίας που έχει διαμορφωθεί στην αγορά λόγω του κύματος της ακρίβειας, του κόστους της ενέργειας και των καυσίμων, αλλά και του κύκλου ανόδου των επιτοκίων που μόλις ξεκίνησε.

Τα παραπάνω αποτυπώνονται ξεκάθαρα στα στοιχεία των αγοραπωλησιών από το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων για το πρώτο εξάμηνο του 2022

Πρώτα σημάδια κάμψης στην αγορά κατοικίας

Με βάση την έρευνα, κατά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, σε Αττική, Αργοσαρωνικό και Κυκλάδες καταγράφεται συνολική πτώση των αγοραπωλησιών κατοικιών της τάξεως του 12%, ενώ μείωση κατά 13% κατέγραψε και η μέση επιφάνεια των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν σε σχέση με το περυσινό πρώτο εξάμηνο. Αντιστοίχως, η αξία των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν ήταν χαμηλότερη κατά 6%. Ασφαλώς μεταξύ των επιμέρους περιοχών παρατηρούνται σημαντικές διακυμάνσεις, ωστόσο η γενική τάση ήταν πτωτική, με εξαίρεση το κέντρο της Αθήνας και τα νησιά των Κυκλάδων και του Αργοσαρωνικού, όπου το αγοραστικό ενδιαφέρον εμφανίζεται υψηλότερο από πέρυσι.

Εξαιρώντας τα νησιά, που αποτελούν μια διαφορετική αγορά, στην Αττική, το κέντρο της Αθήνας εμφανίζεται ως η περιοχή που διασώθηκε κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο, επιβεβαιώνοντας το γεγονός ότι εξελίσσεται σε βασικό προορισμό ξένων επενδυτών οι οποίοι ενδιαφέρονται για ακίνητα που να μπορούν να εκμεταλλευτούν μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων ή στο πλαίσιο της απόκτησης άδειας παραμονής μέσω του σχετικού προγράμματος χρυσή βίζα. Στο πλαίσιο αυτό, ο αριθμός των αγοραπωλησιών αυξήθηκε κατά 6%, η αξία των ακινήτων που πωλήθηκαν ενισχύθηκε κατά 24% και η επιφάνεια κατέγραψε αύξηση κατά 9%. Κατά το φετινό εξάμηνο φαίνεται πως έχει ολοκληρωθεί η επιστροφή των ξένων επενδυτών, μετά μια διετία απουσίας εξαιτίας της υγειονομικής κρίσης.

Η εξέλιξη αυτή αποτυπώνεται και στα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ). Με βάση αυτά, κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα σημείωσαν αύξηση κατά 74,8%, σε 374 εκατ. ευρώ. Αντιστοίχως, σε πρόσφατη έρευνα που επιμελήθηκε για λογαριασμό της Κ το Spitogatos Insights του ομώνυμου δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών, από τις 10 χώρες με το μεγαλύτερο ενδιαφέρον για την ελληνική αγορά, οι πέντε, δηλαδή το 50%, εστιάζουν σε ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας. Ετσι, κατά τη διάρκεια του φετινού πρώτου εξαμήνου, επενδυτές από το Ηνωμένο Βασίλειο, τη Ρουμανία, την Ολλανδία, την Αυστραλία και την Κύπρο ανέδειξαν το κέντρο της ελληνικής πρωτεύουσας ως τον υπ’ αριθμόν ένα προορισμό τους στο πλαίσιο της αναζήτησης αγοράς κατοικίας.

Νότια και βόρεια προάστια

Στα νότια προάστια, το σύνολο των αγοραπωλησιών μειώθηκε κατά 9%, αλλά στις περιοχές του Αγίου Δημητρίου και της Δάφνης – Υμηττού η πτώση άγγιξε το 47% και το 44%, αντιστοίχως. Πτώση των συναλλαγών κατά 32% σημειώθηκε και στου Ζωγράφου. Αντιθέτως, στον Αλιμο παρατηρήθηκε αύξηση των αγοραπωλησιών κατά 28%, στο Μοσχάτο και στον Ταύρο κατά 17%, ενώ στη Γλυφάδα και στη Νέα Σμύρνη οι συναλλαγές ενισχύθηκαν κατά 8% σε ετήσια βάση.

Οι υψηλές τιμές των κατοικιών, η ακρίβεια καιη αύξηση του κόστους δανεισμούέχουν περιορίσει το αγοραστικό ενδιαφέρον.

Μεγαλύτερη ήταν η πτώση των αγοραπωλησιών στα βόρεια προάστια, καθώς υποχώρησαν κατά 22% σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2021, ενώ κάμψη κατά 11% σημείωσε ο τζίρος και κατά 23% η επιφάνεια των ακινήτων που αποκτήθηκαν φέτος σε σχέση με πέρυσι. Τη μεγαλύτερη μείωση κατέγραψαν οι αγοραπωλησίες στα Βριλήσσια με 73%, ενώ ακολουθεί με 44% η περιοχή του Παπάγου – Χολαργού και με 43% η περιοχή της Αγίας Παρασκευής. Αντιθέτως, στην Πεντέλη οι συναλλαγές έχουν αυξηθεί φέτος κατά 38%, ενώ στην Πεύκη – Λυκόβρυση η άνοδος αγγίζει το 24%. Σε γενικές γραμμές οι αγοραστές κατοικιών στα βόρεια προάστια δείχνουν προτίμηση σε σπίτια περίπου 100 τ.μ. και έτους κατασκευής κοντά στο 1986.

Μεταξύ άλλων, θα πρέπει να σημειωθεί και ότι προς το τέλος του πρώτου εξαμήνου δεν πραγματοποιήθηκαν αρκετές πράξεις λόγω απεργίας των συμβολαιογράφων, ενώ αντιστοίχως στο τέλος του 2021 υπήρξαν τοπικά γραφειοκρατικά προβλήματα και καθυστερήσεις στις μεταγραφές συμβολαίων, με αποτέλεσμα αρκετές πωλήσεις που ήταν αρχικά δρομολογημένες για το 2021 να ολοκληρωθούν τελικά κατά τις πρώτες εβδομάδες του 2022. Ενα ακόμη χαρακτηριστικό των φετινών πράξεων έγκειται στο ότι σε πολλές περιοχές που παρατηρείται αύξηση της μέσης τιμής/τ.μ. σε σχέση με πέρυσι, αυτό δεν οφείλεται σε κάποια άνοδο των τιμών πώλησης, αλλά στην αύξηση των αντικειμενικών αξιών που μεσολάβησε και είχε ως αποτέλεσμα την αύξηση των δηλούμενων αξιών πώλησης. Οσον αφορά τη μέση ηλικία, στις περισσότερες περιοχές κινείται μεταξύ 35-45 ετών.

Τα παραπάνω δεδομένα καταδεικνύουν αυτό που είχαν εκτιμήσει αρκετοί φορείς του κλάδου τους προηγούμενους μήνες, ότι δηλαδή η ζήτηση θα εμφανίσει τάσεις υποχώρησης λόγω της διαμόρφωσης αρνητικών συνθηκών στην αγορά. Οι υψηλές τιμές των κατοικιών, η διατήρηση της δυσκολίας πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση, το κύμα της ακρίβειας, η ενεργειακή κρίση και η αύξηση του κόστους δανεισμού έχουν πλέον περιορίσει το αγοραστικό ενδιαφέρον, ωθώντας μεγάλη μερίδα υποψήφιων αγοραστών σε αναβολή ή και ακύρωση των σχετικών κινήσεών τους. Σε πρόσφατη ανάλυσή της, η Alpha Bank ανέφερε ότι η σταδιακή στροφή της νομισματικής πολιτικής προς μια συσταλτική κατεύθυνση μέσω αύξησης των επιτοκίων ενδέχεται να επιβραδύνει την ανοδική τάση που παρατηρείται στις τιμές των κατοικιών το επόμενο διάστημα.

Αρνητική ψυχολογία

Ανασταλτικός παράγοντας όμως είναι πλέον και οι ίδιες οι τιμές. Με βάση την ανάλυση των στοιχείων που προκύπτουν από τους δείκτες τιμών ακινήτων που επιμελείται η ΤτΕ, από το πρώτο τρίμηνο του 2018, όταν δηλαδή ξεκίνησε η ανάκαμψη των τιμών, και μέχρι και το πρώτο τρίμηνο του 2022, οι τιμές πώλησης στο λεκανοπέδιο της Αττικής καταγράφουν ράλι της τάξεως του 40%. Μάλιστα, σε ορισμένες περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως τα νότια προάστια και το κέντρο της Αθήνας (π.χ. εμπορικό τρίγωνο, Κουκάκι), οι αυξήσεις ξεπερνούν το 50%. Με βάση όμως τα στοιχεία από τις συναλλαγές, φαίνεται πως στην αγορά κατοικίας επικρατεί πλέον αρνητική ψυχολογία, η οποία έχει πλήξει τη ζήτηση, με αποτέλεσμα να προβλέπεται, σε πρώτη φάση, τουλάχιστον μια επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών κατά τους επόμενους μήνες.

More articles

- Advertisement -spot_img

Latest article