Στον καθορισμό ελάχιστων αντικειμενικών τιμών φορολογητέων ενοικίων προτίθεται να προχωρήσει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων μέσω του νέου Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ).
Το σχέδιο της ΑΑΔΕ προβλέπει ότι το ΜΙΔΑ, σε μια δεύτερη φάση περαιτέρω αξιοποίησης των δεδομένων που θα περιλαμβάνει, θα χρησιμοποιηθεί για την πλήρη εξάλειψη των περιπτώσεων των ιδιοκτητών εκμισθούμενων ακινήτων που δηλώνουν ψευδώς στην εφορία πολύ χαμηλά ποσά εισοδημάτων από ενοίκια και, έτσι, αποφεύγουν την πληρωμή των αναλογούντων φόρων εισοδήματος επί των πραγματικών ποσών μισθωμάτων που εισπράττουν.
Απόκρυψη
Η φοροδιαφυγή ορισμένων ιδιοκτητών εκμισθούμενων ακινήτων, η οποία διαπράττεται μέσω της απόκρυψης των πραγματικών ποσών των εισπραχθέντων ενοικίων από την εφορία, έχει προσλάβει τεράστιες διαστάσεις. Μάλιστα, σε αυτήν την τεράστιας έκτασης φοροδιαφυγή συμπράττουν και οι ενοικιαστές, οι οποίοι εξαναγκάζονται από τους ιδιοκτήτες τους να δηλώσουν στην εφορία ότι κατέβαλαν ποσά ενοικίων σημαντικά χαμηλότερα από τα πραγματικά, ώστε οι ιδιοκτήτες να τα δηλώσουν και αυτοί στα ίδια χαμηλά επίπεδα, προκειμένου να γλιτώσουν από την επιβολή φόρου εισοδήματος 15%.
Σύμφωνα με στοιχεία της ΑΑΔΕ από τις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος που υποβλήθηκαν πέρυσι για το φορολογικό έτος 2024, το μέσο δηλωθέν μηνιαίο ενοίκιο κύριας κατοικίας ανήλθε στο εξωφρενικά χαμηλό ποσό των 225 ευρώ, όταν είναι πλέον γνωστό σε όλη την κτηματαγορά ότι τα πραγματικά ενοίκια έχουν εκτοξευθεί στα ύψη και στα μεγάλα αστικά κέντρα είναι ελάχιστες, πλέον, οι περιπτώσεις στις οποίες εκμισθώνονται κατοικίες με ενοίκια κάτω από τα 300 ευρώ τον μήνα.
Παραδείγματα
Υπάρχουν, μάλιστα, και περιπτώσεις στις οποίες ιδιοκτήτες συμφωνούν με τους ενοικιαστές τους να υποβάλουν στην ΑΑΔΕ ηλεκτρονικά μισθωτήρια όπου τα ποσά των ενοικίων που αναγράφονται ανέρχονται σε εξωφρενικά χαμηλά ποσά της τάξεως των 10, των 25 και των 30 ευρώ! Ενδεικτικές είναι οι παρακάτω περιπτώσεις μισθωτηρίων κατοικιών σε μεγάλους δήμους της χώρας:
- Αιγάλεω: 88 τ.μ. – Δηλωθέν μηναίο ενοίκιο: 10 ευρώ.
- Αμπελόκηποι Θεσσαλονίκης: 66 τ.μ. – Δηλωθέν μηναίο ενοίκιο: 10 ευρώ.
- Γαλάτσι: 62 τ.μ. – Δηλωθέν μηναίο ενοίκιο: 25 ευρώ.
- Iλιον: 75 τ.μ. – Δηλωθέν μηναίο ενοίκιο: 20 ευρώ.
- Aγιος Δημήτριος: 30 τ.μ. – Δηλωθέν μηναίο ενοίκιο: 10 ευρώ.
- Ηλιούπολη: 133 τ.μ. – Δηλωθέν μηναίο ενοίκιο: 20 ευρώ.
- Χαλάνδρι: 119 τ.μ. – Δηλωθέν μηναίο ενοίκιο: 30 ευρώ.
- Νέα Κυδωνία (Χανιά): 107 τ.μ. – Δηλωθέν μηναίο ενοίκιο: 5 ευρώ.
- Περιστέρι: 111 τ.μ. – Δηλωθέν μηναίο ενοίκιο: 10 ευρώ.
Ευθυγράμμιση
Σύμφωνα με αναλυτικές πληροφορίες που συνέλεξε ο «Ε.Τ.» της Κυριακής, το σχέδιο της ΑΑΔΕ για τον περιορισμό της φοροδιαφυγής στα ενοίκια προβλέπει ότι μετά την πρώτη φάση λειτουργίας του ΜΙΔΑ, κατά την οποία θα επιδιωχθεί η πλήρης ευθυγράμμιση των πληροφοριακών στοιχείων του Ε9 της ΑΑΔΕ με τα αντίστοιχα στοιχεία του Κτηματολογίου, ώστε αυτά να βρίσκονται σε πλήρη συμφωνία και στις δύο αυτές βάσεις δεδομένων, θα ακολουθήσει η τροφοδότηση του ΜΙΔΑ με στοιχεία για τις αξίες πώλησης των ακινήτων σε όλη τη χώρα.
Τα στοιχεία αυτά θα αντληθούν από τα δεδομένα των μεταβιβαστικών συμβολαίων που περιλαμβάνει το Κτηματολόγιο. Θα ακολουθήσουν η επεξεργασία των δεδομένων αυτών και η κατάρτιση, για όλες τις περιοχές της χώρας, καταλόγων με αξίες πώλησης ακινήτων ανά τετραγωνικό μέτρο και με πίνακες ελάχιστων αντικειμενικών τιμών ενοικίων ανά τ.μ.
Οι αντικειμενικές τιμές των ενοικίων θα καθοριστούν με την εφαρμογή ενός συντελεστή μισθωτικής αξίας επί των αξιών πώλησης. Ο συντελεστής αυτός θα διαμορφωθεί πιθανότατα στο 3%. Ολες οι αξίες πώλησης των ακινήτων και οι αντικειμενικές τιμές ενοικίων ανά τ.μ. θα ενσωματωθούν στο ΜΙΔΑ και θα συνοδεύουν τα στοιχεία των ακινήτων που θα είναι δηλωμένα από τους 7.000.000 ιδιοκτήτες.
Σε όσες περιπτώσεις εμφανίζονται στο ΜΙΔΑ δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στις οποίες τα δηλωθέντα μισθώματα, αναγόμενα σε ετήσια βάση, είναι σημαντικά χαμηλότερα από αυτά που προκύπτουν με βάση τις ελάχιστες αντικειμενικές τιμές ενοικίων για τις περιοχές των ακινήτων των περιπτώσεων αυτών, θα επεμβαίνουν οι υπηρεσίες της ΑΑΔΕ και θα επαναπροσδιορίζουν τα ποσά των φορολογητέων ενοικίων σε επίπεδα υψηλότερα των δηλωθέντων, υποχρεώνοντας τους ιδιοκτήτες να πληρώνουν περισσότερους φόρους.
Οι αντικειμενικές τιμές ενοικίων, οι οποίες θα προσδιοριστούν με βάση έναν συντελεστή μισθωτικής αξίας 3%, δεν θα είναι οι ελάχιστα αποδεκτές από την εφορία. Θα προβλέπονται επιπλέον και εύλογα ποσοστά περιθωρίων κάτω από τα όρια των αντικειμενικών τιμών (π.χ. -10% ή -20% ή -30%).
Πιο χαμηλά, όμως, από τα μειωμένα ποσά αντικειμενικών τιμών δεν θα γίνονται πλέον αποδεκτά από την ΑΑΔΕ τα δηλωθέντα ποσά ενοικίων, αλλά θα θεωρούνται αναντίστοιχα με τα πραγματικά δεδομένα της κτηματαγοράς. Στις περιπτώσεις δηλαδή κατά τις οποίες θα δηλώνονται ενοίκια χαμηλότερα από τα δεύτερα αυτά όρια, οι αρμόδιες φοροελεγκτικές υπηρεσίες θα επαναπροσδιορίζουν τα ποσά των φορολογητέων ενοικίων στα επίπεδα των δεύτερων αυτών ορίων.
Πίνακες
Ουσιαστικά, η ΑΑΔΕ σκοπεύει να αξιοποιήσει το ΜΙΔΑ με σκοπό να προσδιορίσει για όλη τη χώρα πίνακες αντικειμενικών τιμών φορολογητέων ενοικίων και μέσω αυτών να εξαλείψει τα φαινόμενα να υποβάλλονται από ιδιοκτήτες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στις οποίες αναγράφονται ψευδώς, σε συμφωνία με τους ενοικιαστές, πάρα πολύ χαμηλά ποσά ενοικίων τα οποία βρίσκονται, προφανώς, σε πλήρη αναντιστοιχία με τα πραγματικά δεδομένα της κτηματαγοράς, για τις περιοχές στις οποίες εκμισθώνονται τα ακίνητα.
Σημειώνεται ότι, όπως ανέφεραν ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κυριάκος Πιερρακάκης, και ο διοικητής της ΑΑΔΕ, Γιώργος Πιτσιλής, μιλώντας πρόσφατα στο 43ο Συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ, το ΜΙΔΑ θα αρχίσει να λειτουργεί το αργότερο μέχρι το τέλος Μαρτίου και μέσω αυτού θα καταστεί δυνατή η διασύνδεση των δεδομένων του Περιουσιολογίου της ΑΑΔΕ, το οποίο έχει δημιουργηθεί με βάση τις δηλώσεις Ε9 επτά εκατομμυρίων ιδιοκτητών με τα δεδομένα του Κτηματολογίου.
