Γιάννης Καπάτσος ( north project real estate ) : Ακίνητα άνω των 15 ετών ψάχνουν οι οικογένειες

0
424

Παλαιότερα και φθηνότερα ακίνητα αναζητεί σχεδόν το 75% των οικογενειών ως νέο τους σπίτι. Με τις τιμές στην αγορά ακινήτων να έχουν εκτοξευτεί έως και 88%, ανάλογα με την περιοχή, μέσα στα τελευταία επτά χρόνια, η συντριπτική πλειονότητα όσων αναζητούν νέα κατοικία προσανατολίζεται σε παλαιότερες, άρα και φθηνότερες κατασκευές. Στην κορυφή της ζήτησης, όσα ακίνητα έχουν περάσει προσφάτως μεγάλη ανακαίνιση.

Στα θετικά, για όσους αναζητούν μία τέτοια κατοικία, ότι σύμφωνα με τα στοιχεία των μεσιτών, περισσότερα από τα 7 στα 10 ακίνητα είναι παλαιότερης κατασκευής, άνω της 15ετίας, άρα υπάρχει στοκ. Παράλληλα, χάρη σε προγράμματα όπως το «Εξοικονομώ-Ανακαινίζω», που έχουν προχωρήσει τα τελευταία χρόνια, υπάρχουν πλέον στην αγορά χιλιάδες ακίνητα με τιμή παλιάς κατασκευής, αλλά με ανέσεις καινούργιας. 

Σύμφωνα με την οποία η τάση προτίμησης παλαιότερων κατασκευών είναι καλά παγιωμένη και κατά τη διάρκεια του 2023 το 70% των αγοραστών προτίμησε ακίνητα ηλικίας άνω των 20 ετών. Τώρα, με τα προγράμματα «Σπίτι μου» και την εξέλιξη του «Σπίτι μου 2», οι παλαιότερες κατασκευές έγιναν ο πρωταγωνιστής της αγοράς. Σύμφωνα με τους αναλυτές της εταιρίας, κατοικίες με κατασκευή άνω της 20ετίας προτίμησε το 69,5% των αγοραστών πέρσι, την ώρα που η αρκετά πιο περιορισμένη αγορά των νεόδμητων ήταν στο 15,5% των συνολικών πωλήσεων.

Εξέλιξη τιμών πώλησης ακινήτων 2018-2024

Ετος Μεταβολή τιμών
2018 1,8%
2019 8,2%
2020 3,3%
2021 6%
2022 7,2%
2023 10,9%
2024 7,8%
2019-2024 45,2%

Πηγή: Επεξεργασία στοιχείων Spitogatos SPI

Τιμές Αθήνας

Στην Αττική οι πρόσφατες έρευνες από τα μεσιτικά γραφεία δείχνουν ότι το 82,7% των πωληθέντων ακινήτων ανήκει στην κατηγορία των παλαιών κατοικιών, ηλικίας άνω των 20 ετών. Αντίθετα, τα νεόδμητα και τα καινούργια ακίνητα έως και πενταετίας αποτελούν μόλις το 4% των συνολικών αγοραπωλησιών, από 6% το 2022. Τον Οκτώβριο του 2024, οι μεσίτες βλέπουν μία νέα τάση, οι αναζητούντες κατοικία να θέλουν ακίνητο πιο κοντά στην 15ετία και να έχει ήδη περάσει σημαντική ανακαίνιση. Με δεδομένο ότι θα υπάρχει κάποια ανακαίνιση και ότι η ενεργειακή κλάση των ακινήτων είναι από Δ’ και πάνω, το στοκ των διαθέσιμων ακινήτων μειώνεται, αλλά όχι πολύ. Υπάρχουν χιλιάδες ακίνητα που πληρούν τις προδιαγραφές που θέτουν οι αγοραστές. Σε όρους τιμών, όπως πάντα το κλειδί είναι η περιοχή. Στο κέντρο της Αθήνας υπάρχουν αρκετά διαμερίσματα κατάλληλα για οικογένειες, από 85 έως 100 τ.μ., συνήθως τριάρια ή τεσσάρια. Στις περιοχές της Κυψέλης, στα Πατήσια και πέριξ, οι τιμές ξεκινούν από 160.000 ευρώ, με δεδομένη την ανακαίνιση. Στο άλλο άκρο τιμών, περιοχές όπως η ευρύτερη γειτονιά του Κολωνακίου και του Λυκαβηττού με ακίνητα που ξεκινούν από 350.000 ευρώ, αλλά τα περισσότερα έχουν τιμές άνω του μισού εκατομμυρίου. Προφανώς, υπάρχουν αγγελίες και για φθηνότερα ακίνητα, όμως το ενδιαφέρον στρέφεται σε ποιοτικότερες κατασκευές που έχουν περάσει ανακαίνιση και προσφέρουν τις βασικές σύγχρονες ανέσεις.

Τα φθηνά

Μπορεί το κέντρο της Αθήνας να έχει πολλές φθηνότερες προτάσεις, όμως, σύμφωνα με τους μεσίτες, οι περισσότερες οικογένειες αναζητούν κατοικία στα προάστια. Τα βόρεια και τα νότια είναι τα ακριβότερα, ενώ σε δυτικά και ανατολικά υπάρχουν πολλά ακίνητα προς πώληση και σε πιο προσιτές τιμές. Για ένα ακίνητο 15ετίας και ανακαινισμένο, που να μπορεί να καλύψει τις ανάγκες μίας οικογένειας με τρία ή τέσσερα μέλη, οι τιμές ξεκινούν από 140.000 ευρώ στο Χαϊδάρι, ενώ η μεγαλύτερη προσφορά βρίσκεται κοντά στα 200.000 ευρώ, με πολλά ανάλογα ακίνητα σε Περιστέρι, Πετρούπολη και Αγίους Αναργύρους. Τα ανατολικά προάστια έχουν το προτέρημα ότι στη γενική εικόνα της αγοράς προσφέρουν περισσότερη επιφάνεια για τα ίδια περίπου χρήματα, ενώ υπάρχουν πολλά ακίνητα που έχουν κήπο, θέση στάθμευσης και άλλα ειδικά χαρακτηριστικά που ανεβάζουν την τιμή. Εκεί οι τιμές για το οικογενειακό ακίνητο είναι πέριξ των 250.000 ευρώ.

Τα ακριβά

Στα βόρεια προάστια τα 250.000 ευρώ θεωρούνται η είσοδος στην αγορά και οι τιμές γρήγορα σκαρφαλώνουν. Υπάρχει μεγάλη προσφορά ακινήτων λίγο πάνω από 300.000 ευρώ σε Αγία Παρασκευή και Μαρούσι. Οι τιμές αυξάνονται σημαντικά όσο πλησιάζεις στις ακριβότερες περιοχές, όπως την Κηφισιά. Μεγάλη ανάπτυξη γνωρίζει η Νέα Κηφισιά, με τα παλαιότερα ακίνητα ανάλογων προδιαγραφών να έχουν τιμές από 450.000. Στα νότια, που έχουν από τις ακριβότερες μέσες τιμές σε όλη τη χώρα, οι τιμές ανεβαίνουν όσο πλησιάζεις τη θάλασσα. Στο Νέο Παγκράτι που είναι Βύρωνας, πιθανοί αγοραστές μπορούν να βρουν κατάλληλα ακίνητα από 280.000 ευρώ. Με τις τιμές να έχουν τσιμπήσει άνω του 60% μέσα στην τελευταία επταετία, φθηνή περιοχή δεν υπάρχει προς το παραλιακό μέτωπο, ενώ το μισό εκατομμύριο θεωρείται αφετηρία. Καλύτερες τιμές υπάρχουν σε περιοχές όπως η Τερψιθέα της Γλυφάδας και το Καλαμάκι, όπου ακίνητα 15ετίας πωλούνται κοντά στα 350.000 με 400.000 ευρώ.

Πειραιάς

Ο Πειραιάς, αν και προφανώς περιλαμβάνεται μέσα στα στατιστικά της Αττικής, αποτελεί ειδική περίπτωση, καθώς την τελευταία τριετία οι τιμές των ακινήτων έχουν εκτοξευτεί. Στις διαθέσιμες αγγελίες η άνοδος ήταν 11,7% το 2022, 15,9% το 2023 και 23,3% μέχρι τώρα το 2024. Αθροιστικά είναι άνοδος της τάξης του 50,9% που αν και είναι εξαιρετική για όσους έχουν ακίνητα στην περιοχή, δυσκολεύει όσους επιθυμούν να αγοράσουν. Ο μέσος όρος τιμών ανεβαίνει κυρίως από νέες κατασκευές και ξένο χρήμα, αφήνοντας κάποιες άλλες περιοχές σε επίπεδα τιμών που μπορεί να αντέξουν και τα ελληνικά νοικοκυριά. Σε κάθε περίπτωση είναι τιμές ανάλογες ενός καλού προαστίου των Αθηνών. Το 2024 για ένα οικογενειακό σπίτι στα Ταμπούρια η τιμή είναι κοντά στα 290.000 ευρώ και ανεβαίνει στα 340.000 ευρώ προς τα Καμίνια.

Η εικόνα της Θεσσαλονίκης, το μετρό και η ζήτηση

Στο άλλο μεγάλο πληθυσμιακό κέντρο της χώρας, τη Θεσσαλονίκη, οι τιμές είναι καλύτερες, παρά το γεγονός ότι υπάρχει στην αγορά σημαντικά μικρότερος αριθμός ακινήτων. Η τάση τιμών και προτιμήσεων των αγοραστών δεν διαφέρει πολύ από τις ανάλογες της Αθήνας. Τα μεγαλύτερα ποσοστά προτίμησης έχουν καταγραφεί σε ακίνητα ηλικίας άνω των 20 ετών, φτάνοντας το 79,5% (στοιχεία για τελικές αγοραπωλησίες του 2023). Αντίθετα, τα νεόδμητα ακίνητα ηλικίας έως 5 ετών κινούνται σε χαμηλότερα επίπεδα από αυτά του 2022, καλύπτοντας μόλις το 5,6% των συνολικών αγοραπωλησιών. Το μετρό έχει ανεβάσει σημαντικά τις τιμές και γενικότερα, η αγορά της Θεσσαλονίκης αναπτύσσεται ταχύτερα από αυτή των Αθηνών την τελευταία διετία. Χαρακτηριστικά είναι τα στοιχεία της ΤτΕ για τις τιμές των διαμερισμάτων, όπου το δεύτερο τρίμηνο φέτος οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 12,1% στη Θεσσαλονίκη, 9,1% στην Αθήνα και μόλις 7,3% στις άλλες μεγάλες πόλεις. Το ίδιο και το 2023, όταν οι τιμές αυξήθηκαν 16,5% στη Θεσσαλονίκη, ενώ στην Αθήνα 13,8% και στις άλλες μεγάλες πόλεις 14,9%. Σε κάθε περίπτωση, η αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης έχει αναπτύξει σημαντική ανοδική δυναμική και αυτό φαίνεται και στις τιμές των διαθέσιμων αγγελιών. Είναι χαμηλότερες από τις ανάλογες της Αθήνας για παρόμοια ακίνητα, αλλά ανεβαίνουν ταχύτερα. Στα χαμηλά, υπάρχουν ακίνητα 15ετίας που μπορούν να γίνουν το νέο οικογενειακό σπίτι, από την περιοχή των 160.000 ευρώ σε Βαρδάρη και Παναγιά Φανερωμένη. Αυτή είναι και η αφετηρία, από όπου οι τιμές σκαρφαλώνουν όλο και ψηλότερα, όσο πλησιάζουν το κέντρο της πόλης. Τόσο στο ιστορικό κέντρο όσο και στο Διοικητήριο οι τιμές για τα ακίνητα της κατηγορίας είναι κοντά στα 350.000 ευρώ. Ενδιάμεσα υπάρχει σημαντική προσφορά από 240.000 έως και 300.000 ευρώ σε Νέα Ελβετία, Τριανδρία και Καμάρα. Αν και η μισή Ελλάδα έχει κατοικία στις δύο μεγαλύτερες πόλεις της χώρας, επισημαίνεται ότι και στην υπόλοιπη Ελλάδα το ποσοστό των αγοραστών που επέλεξαν ακίνητα άνω των 20 ετών είναι πολύ υψηλό και ξεπερνά το 61,3%. Αρκετά μικρότερο από ό,τι σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, όμως. Οσο μεγαλύτερη η πόλη τόσο ακριβότερη και η αγορά, λόγω προσφοράς και ζήτησης.

Τιμές αγοράς: Ακίνητα 15ετίας, 85-100 τ.μ. στην Αττική

Αττική Τ.Μ. Κατασκευή Οροφος Τιμή (ευρώ)
Κέντρο
Πλατεία Κυψέλης 95τ.μ. 2001 3ος 195.000
Ευελπίδων 2001 1ος 160.000
Κολωνάκι – Λυκαβηττός 90τ.μ. 2000 1ος 350.000
Δυτικά προάστια
Μιχελή, Ιλιον 94τ.μ. 1998 5ος 195.000
Σαφράμπολη, Νέα Ιωνία 87τ.μ. 1998 4ος 250.000
Αγία Τριάδα, Καματερό 86τ.μ. 1998 1ος 180.000
Περιστέρι 96τ.μ. 1999 1ος 230.000
Δάσος, Χαϊδάρι 92τ.μ. 1999 3ος 136.000
Ανω Πετρούπολη 90τ.μ. 2001 5ος 228.000
Αγιοι Ανάργυροι 95τ.μ. 1997 1ος 215.000
Νότια προάστια
Νέο Παγκράτι 85τ.μ. 2002 6ος 280.000
Άλιμος  88τ.μ. 2001 3ος 390.000
Ανω Γλυφάδα 90τ.μ. 2002 3ος 415.000
Καλαμάκι 90τ.μ. 1998 4ος 333.000
Τερψιθέα, Γλυφάδα 96τ.μ. 1999 5ος 375.000
Αιξωνή, Γλυφάδα 88τ.μ. 2000 2ος 505.000
Παλαιό Φάληρο 96τ.μ. 2001 4ος 380.000
Τζιτζιφιές, Καλλιθέα 97τ.μ. 2000 1ος 220.000
Βόρεια προάστια
Αγία Παρασκευή 93τ.μ. 1999 3ος 300.000
Σταυρός 100τ.μ. 2001 1ος 360.000
Χολαργός 85τ.μ. 1998 Ισόγειο 370.000
Οριο Βριλησσίων 98τ.μ. 2000 1ος 260.000
Νέα Φιλοθέη 99τ.μ. 2002 3ος 380.000
Αδάμες 93τ.μ. 1998 2ος 240.000
Νέα Κηφισιά 85τ.μ. 2002 Ισόγειο 570.000
Ανατολικά προάστια
Μπάλανα, Γέρακας 95τ.μ 2000 Ημιώροφος 230.000
Φούρεσι, Γλυκά Νερά 99τ.μ. 2000 1ος 250.000
Μεσοβάρδα, Αρτέμιδα 98τ.μ. 1998 Ισόγειο 380.000
Βραυρώνα 90τ.μ. 2002 1ος 195.000
Πειραιάς
Πειραϊκή – Χατζηκυριάκειο 90τ.μ. 1998 5ος 350.000
Αγία Σοφία, Ταμπούρια 99τ.μ. 2001 Ισόγειο 290.000
Καμίνια – Παλαιά Κοκκινιά 85τ.μ. 2000 8ος 340.000

Πηγή: Διαθέσιμες αγγελίες ακινήτων, Οκτώβριος 2024

Τιμές αγοράς: Ακίνητα 15ετίας, 85-100 τ.μ. στη Θεσσαλονίκη

Θεσσαλονίκη Τ.Μ. Κατασκευή Οροφος Τιμή (ευρώ)
Κάτω Τούμπα 85τ.μ. 1998 1ος 184.000
Ιπποκράτειο 98τ.μ. 1998 4ος 220.000
Παναγία Φανερωμένη 100τ.μ. 2001 5ος 160.000
Ιστορικό Κέντρο 100τ.μ. 2000 5ος 360.000
Διοικητήριο 90τ.μ. 2000 4ος 350.000
Καμάρα – Ροτόντα 90τ.μ. 1998 Υπόγειο 270.000
Βαρδάρης – Λαχανόκηποι 100τ.μ. 1998 6ος 158.000
Τριανδρία – Δόξα 100τ.μ. 2002 5ος 280.000
Νέα Ελβετία, Χαριλάου 100τ.μ. 1998 1ος 260.000

Πηγή: Διαθέσιμες αγγελίες ακινήτων, Οκτώβριος 2024